مقال تحليلي: على أبوظبي أن تحذو حذو دبي لرفع الطلب على القطاع العقاري

هل أن حكومة أبوظبي مخطئة في دعم المزيد من المشاريع العقارية الضخمة، كما أخطأت دبي في تقدير الطلب على مشاريعها العقارية تاركة الكثير منها اليوم فارغاً؟

في حين أن عقارات دبي بلغت حدّنها الأدنى في 2012 وفقاً لتقارير حديثة، يرى الخبراء أن عقارات أبوظبي ستظلّ تعاني على المدا القصير وستستمر الإيجارات وأسعار البيع بالتراجع، كما يؤكده بول ميسفيلد، المدير العام لمكتب أستيكو في أبوظبي لـ AMEInfo.com قائلاً: "يتعرضّ السوق العقاري في أبوظبي للضغوط بسبب فائض العرض في المشاريع السكنية مثل جزيرة الريم وشاطئ الراحة من وجهة نظر المستأجرين".

ويرى المستشارون العقاريون أن الاستثناءات قلّة، مثل أبراج الاتحاد، ربعة الصوّة، وبوابة العاصمة بالنسبة للمكاتب، وشقق السانت ريجيس على جزيرة السعديات كما يشير إليه تقرير شهر أبريل 2012 لشركة كلاتونز.
فكيف يمكن أن يخرج القطاع العقاري في أبوظبي من هوّته؟ 
 

حكومة أبوظبي تسعى إلى التحكّم بالعرض والطلب

لجأت حكومة أبوظبي لغاية اليوم إلى تحسين قطاع الأداء عبر التحكّم بالعرض في حين أن غياب التحكّم الحكومي في دبي أدى إلى فائض كبير في العرض، كما يشرحه ماثيو غرين، مدير الأبحاث لدى شركة ريتشارد سي بي إليس، قائلاً: "لحكومة أبوظبي نفوذ أكبر على العرض في السوق، عبر حصرها لعدد رخص البناء الصادرة للمشاريع السكنية والفنادق وغيره، وذلك عبر شركات التطوير العقاري المملوكة من الحكومة التي تطغي على السوق، في حين أن دبي شهدت ظهور العديد من المطورين العقاريين الخاصين". 

والغريب في الأ a5;ر أنّه يبدو أن المطورين العقاريين المملوكين من الحكومة يبنون المشاريع العقارية للشركات المملوكة من الحكومة، فقد نقلت شركة طيران الاتحاد مثلاً إلى أبراج ربعة الصوّة. وقد تداولت بعض وسائل الإعلام خبر إصدار طيران الاتحاد سياسة داخلية جديدة لشروط الإسكان تقضي باستعمال موظفي الشركة البالغ عددهم حوالي 8500 شخص علاوات الإسكان التي تقدّمها الشركة في أبوظبي وليس دبي، ويعلّق بول ميسفيلد قائلاً: "لا نستغرب احتمال إصدار مثل هذه السياسة. ولعلّ سائر الشركات من نفس الحجم المملوكة من الحكومة قد تلجأ إلى إصدار مثل هذه السياسات الداخلية". 

 

ضرورة تغيير التشريعات الراعية للاستثمار في القطاع العقاري

لكن تحكّم السلطات بالعرض ليس أفضل طريقة مستدامة لدعم القطاع العقاري في الإمارة على المدا الطويل. فلا بدّ من تحسين المؤشرات الأساسية للقطاع، وتشجيع نموّه الطبيعي. وإن الوسيلة الأولى لدعم الطلب بطريقة طبيعية هو عبر تغيير البيئة التشريعية الراعية للاستثمار. 

كانت دبي قد اتخذت مبادرات ولو متأخرة في العام الماضي لتشجيع الاستثمارات العقارية، مثل إعادة تمويل المشاريع الجديدة أو المتوقفة. كلن ما زال على دبي أن تجري المزيد من التحسينات على البيئة التشريعية لحماية حقوق المستثمرين في القطاع العقاري لدعم الطلب على العقارات، واعتماد اقتراح منح أصحاب العقارات إقامة لمدّة ثلاث سنوات بدلاً من ستة أشهر.

أما في أبوظبي، فلم تشهد البيئة التشريعية أي تغيير، ويؤكد بول ميسفليد، المدير العام لمكتب أستيكو في أبوظبي، في حديثه الحصري مع AMEInfo.com أنه "لا بدّ من إصدار التشريعات المشجّعة للمستثمرين، مثل قانون تملّك العقارات وتسجيلها وقانون الرهن العقاري إلخ".

 

دعم الطلب عبر تحسين البيئة التحتية والاجتماعية

باتت دبي تُعتبر المركز التجاري في الإمارات، وتتركّز فيها المقرات الإقليمية للعديد من الشركات العالمية للمصارف مثل إتش إس بي سي وسوسييتيه جنرال، والتكنولوجيا مثل جوجل وآي بي إم ومايكروسوفت، وحتى العلامات التجارية إذ بيّن مسح أجرته شركة سي بي ريتشارد أليس أن 53% من أصل 326 علامة تجارية تتركز في دبي حيث باتت البنية التحتية متكاملة من حيث المواصلات، وحتى المستشفيات والمدارس والجامعات، والفنادق والمطاعم والمراكز التجارية التي توفّر أسلوب عيش أفضل للعمال الأجانب وعائلاتهم، وتشجّعهم على الإقامة في دبي. 

وتلعب المواصلات أيضاً دوراً أساسياً في رفع الطلب على العقارات في دبي، مع إشارة هيئة الطرق والمواصلات في أبريل 2012 إلى ارتفاع أسعار العقارات الواقعة قرب المترو بنسبة 34% منذ العام 2009. 

وكانت حكومة أبوظبي قد أقرّت في بداية 2012 ميزانية ضخمة لإطلاق مشاريع بناء البنى التحتية والاجتماعية، بما فيها 24 مدرسة جديدة، و246 كلم من الطرق الجديدة، و15 جسراً جديداً وعملية توسيع طريق الإمارات بين أبوظبي ودبي، وعيادة كليفلاند التي تبينها شركة مبادلة على جزيرة الصوّة، وغيرها. لكن يبقى أن نرى إذا كانت هذه المشاريع ستتمّ فعلاً في موعدها، ومتى ستقوم أبوظبي أيضاً بتنفيذ مشاريع المترو والسكة الحديدية لتخفيف اختناق السير في العاصمة وتحسين المواصلات بينها وبين إمارة دبي. 

وتقول صابرة تليلي، مسؤولة مكتب أبوظبي لشركة كلاتونز: "إن المبادرات التي تتخذها حكومة أبوظبي لتشييد البنى التحتية من مستشفيات ومدارس وغيره سيكون لها تأثير إيجابي في تحسين الطلب على القطاع العقاري في العاصمة في المستقبل". 

ويعلّق ماثيو غرين، مدير الأبحاث لدى شركة سي بي رتشارد أليس في الشرق الأوسط قائلاً لـ AMEInfo: "من المهمّ للغاية تطوير البنى التحيتة، وهي تشكّل الاستثمار الصحيح في الوقت الحالي. فلا تزال أبوظبي تعاني من نقص في البنى التحتية الاجتماعية إذا أرادت أن تلحق بدبي وتجذب الشركات الجديدة. فالكثير من الأشخاص ما زالوا يعملون في أبوظبي ويعيشون في دبي".